Beim Immobilienkauf zahlst du nicht nur den Kaufpreis. Obendrauf kommen die sogenannten Kaufnebenkosten, die schnell zehn Prozent und mehr ausmachen. Wer sie übersieht, verschätzt sich beim Eigenkapital und damit bei der gesamten Finanzierung.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie anfallen. Das Tückische daran: Banken finanzieren diese Posten in der Regel nicht mit. Du musst sie aus deinem Eigenkapital bezahlen. Die drei großen Blöcke sind die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie die Maklerprovision.
Als grobe Richtschnur kannst du mit Nebenkosten zwischen rund 9 und 12 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die genaue Höhe hängt vor allem vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Wie sich das auf deine Darlehenshöhe und Monatsrate auswirkt, kannst du direkt im baufinanzierungsrechner durchspielen.
Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland verschieden
Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Nebenkostenposten. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben, sobald das Grundstück oder die Immobilie den Eigentümer wechselt. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die kein Eintrag ins Grundbuch erfolgt.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das einen Unterschied von 14.000 € (Bayern, 3,5 %) bis 26.000 € (NRW, 6,5 %) allein bei der Steuer. Es lohnt sich also, den für dein Bundesland gültigen Satz genau zu kennen.
Notar und Grundbuch
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne Notar nicht möglich. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, wickelt die Zahlung über ein Notaranderkonto oder eine Fälligkeitsmitteilung ab und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Auch die Eintragung der Grundschuld für die Bank läuft über ihn.
Für Notar und Grundbuch zusammen solltest du rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis, sodass sie kaum verhandelbar sind.
Maklerprovision
Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kommt dessen Provision hinzu. Seit der Reform der Maklerkosten teilen sich Käufer und Verkäufer beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Provision in der Regel zur Hälfte. Üblich sind insgesamt rund 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, sodass auf den Käufer häufig etwa 3,57 Prozent entfallen.
Kaufst du direkt vom Eigentümer oder Bauträger, kann dieser Posten ganz entfallen. Das senkt deine Nebenkosten spürbar.
Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis in NRW
Schauen wir uns einen typischen Fall in Nordrhein-Westfalen mit Makler an:
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 26.000 € |
| Notar & Grundbuch | 2,0 % | 8.000 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 14.280 € |
| Nebenkosten gesamt | 12,07 % | 48.280 € |
Die Nebenkosten liegen hier also bei rund 48.000 €. Zusammen mit dem Kaufpreis von 400.000 € musst du insgesamt 448.280 € aufbringen.
Ohne Makler und in einem Bundesland wie Bayern sähe die Rechnung deutlich günstiger aus: 14.000 € Grunderwerbsteuer plus 8.000 € für Notar und Grundbuch ergeben nur 22.000 € Nebenkosten, also 5,5 Prozent des Kaufpreises. Die Spannweite ist damit erheblich. Alle Beträge hier sind Richtwerte; deine konkreten Zahlen prüfst du am besten im baufinanzierungsrechner.
So beeinflussen die Nebenkosten dein Darlehen
Die Darlehenshöhe ergibt sich nach einer einfachen Formel:
Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital
Nehmen wir das NRW-Beispiel mit 80.000 € Eigenkapital. Der Gesamtbedarf beträgt 448.280 €. Davon ziehst du das Eigenkapital ab:
448.280 € − 80.000 € = 368.280 € Darlehen.
Hier wird sichtbar, warum Eigenkapital so wichtig ist. Im Idealfall deckt es zumindest die Nebenkosten vollständig ab, da diese im Falle einer Zwangsverwertung keinen Gegenwert für die Bank darstellen. Wer die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises selbst stemmt, bekommt meist günstigere Zinsen, weil das Risiko für die Bank sinkt. Eine sogenannte Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber spürbar teurer.
Restschuld nach der Zinsbindung
Ein letzter Punkt, den du von Anfang an mitdenken solltest: Bei einem klassischen Annuitätendarlehen ist der Zinssatz nur für die vereinbarte Zinsbindung festgeschrieben, etwa für 10 oder 15 Jahre. In dieser Zeit tilgst du das Darlehen nicht vollständig, sodass am Ende eine Restschuld übrig bleibt.
Diese Restschuld musst du anschließend neu finanzieren, zu dann gültigen Zinsen. Eine höhere anfängliche Tilgung, zum Beispiel 2 oder 3 Prozent statt 1 Prozent, senkt die Restschuld deutlich und gibt dir mehr Planungssicherheit. Wie sich Zinsbindung, Tilgungssatz und Eigenkapital auf die verbleibende Restschuld auswirken, lässt sich am besten im baufinanzierungsrechner vergleichen.
Fazit
Die Kaufnebenkosten sind kein Detail am Rande, sondern ein gewichtiger Teil deiner Finanzierung. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich je nach Bundesland und Maklerbeteiligung auf rund 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Plane sie früh ein, decke sie möglichst aus Eigenkapital und kalkuliere Tilgung sowie Restschuld realistisch. Alle Zahlen in diesem Artikel sind Richtwerte; entscheidend ist deine individuelle Situation.