Anschlussfinanzierungsrechner
Die Zinsbindung läuft aus, aber die Restschuld ist noch nicht getilgt? Dann steht eine Anschlussfinanzierung an – als Prolongation bei der bisherigen Bank, als Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter oder vorausschauend per Forward-Darlehen. Der Rechner zeigt dir, welche neue Monatsrate sich aus Restschuld, neuem Sollzins und anfänglicher Tilgung ergibt, wie viel am Ende der neuen Zinsbindung noch offen ist und wann du komplett schuldenfrei bist.
1.083,33 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 128.283,74 €
- In der Zinsbindung getilgt
- 71.716,26 €
- Zinsen in der Zinsbindung
- 58.283,74 €
- Gesamtlaufzeit bis schuldenfrei
- 22 Jahre und 2 Monate
- Zinsen bis zur Volltilgung
- 87.603,82 €
Annahme: konstante Annuität, der neue Sollzins gilt auch nach Ablauf der neuen Zinsbindung unverändert weiter, keine Sondertilgungen.
So wird gerechnet
Eine Anschlussfinanzierung wird wie ein neues Annuitätendarlehen gerechnet: Die Restschuld aus der alten Finanzierung ist der neue Darlehensbetrag. Aus neuem Sollzins und anfänglicher Tilgung ergibt sich die konstante neue Rate:
Annuität = Restschuld × (neuer Sollzins % + Tilgung %) ÷ 100
Monatsrate = Annuität ÷ 12
Der Rechner simuliert den Verlauf Monat für Monat. In jedem Monat wird zuerst derZinsanteil auf die aktuelle Restschuld berechnet (Restschuld × Sollzins ÷ 12), der Rest der Rate ist Tilgung und mindert die Restschuld. Am Ende der neuen Zinsbindung weist der Rechner aus, wie viel getilgt, wie viel Zinsen gezahlt und welche Restschuld noch offen ist. Anschließend rechnet er – unter der Annahme eines unveränderten Zinses – weiter, bis das Darlehen vollständig getilgt ist, und zeigt so die Gesamtlaufzeit bis zur Schuldenfreiheit.
Rechenbeispiel
Restschuld 200.000 €, neuer Sollzins 3,5 % p. a., anfängliche Tilgung 3 % p. a., neue Zinsbindung 10 Jahre. Die Annuität beträgt 200.000 € × 6,5 % =13.000 € pro Jahr, also 1.083,33 € im Monat. Innerhalb der 10 Jahre werden rund 71.700 € getilgt und etwa 58.300 € Zinsen gezahlt – am Ende der Bindung verbleibt eine Restschuld von rund 128.300 €. Bleibt der Zins unverändert, ist das Darlehen nach insgesamt 22 Jahren und 2 Monaten vollständig getilgt.
Häufige Fragen
- Was ist eine Anschlussfinanzierung – und was unterscheidet Prolongation und Umschuldung?
- Eine Anschlussfinanzierung ist das Darlehen, mit dem die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung weiterfinanziert wird. Bei der Prolongation bleibst du bei deiner bisherigen Bank und verlängerst das Darlehen zu neuen Konditionen – bequem, weil weder eine neue Objektprüfung noch eine Änderung im Grundbuch nötig ist, aber selten das günstigste Angebot. Bei der Umschuldung wechselst du zu einer anderen Bank; die bestehende Grundschuld wird dabei in der Regel per Abtretung übertragen, was einige Hundert Euro an Notar- und Grundbuchkosten verursacht. Schon ein um wenige Zehntel Prozentpunkte niedrigerer Zins gleicht diese Kosten bei größeren Restschulden meist schnell wieder aus.
- Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
- Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du Angebote vergleichen – das Prolongationsangebot der eigenen Bank kommt oft erst wenige Monate vorher. Wer sich das aktuelle Zinsniveau frühzeitig sichern will, kann ein Forward-Darlehen abschließen: Das ist bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung möglich, kostet aber einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst (grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat). Zusätzlich gilt: 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du ein Immobiliendarlehen nach § 489 BGB mit 6 Monaten Frist kündigen – auch mitten in einer längeren Zinsbindung.
- Warum lohnt sich bei niedrigem Zins eine höhere Tilgung?
- Fällt der neue Sollzins niedriger aus als der alte, sinkt bei gleichem Tilgungssatz die Monatsrate. Oft ist es klüger, die gewohnte Rate beizubehalten und stattdessen den Tilgungssatz zu erhöhen: Die Restschuld sinkt dann deutlich schneller, du zahlst insgesamt weniger Zinsen und bist früher schuldenfrei. Gleichzeitig sinkt das Zinsänderungsrisiko, weil am Ende der neuen Zinsbindung weniger Restschuld für die nächste Anschlussfinanzierung übrig bleibt.
Passende Rechner
- KreditrechnerMonatliche Rate, Zinskosten und Tilgungsplan eines Annuitätendarlehens.
- TilgungsrechnerTilgungsverlauf und Restschuld über die Laufzeit.
- BaufinanzierungsrechnerFinanzierung inklusive Nebenkosten und Grunderwerbsteuer je Bundesland.
- SondertilgungsrechnerWie viel Zinsen und Laufzeit du mit jährlicher Sondertilgung sparst.