Wer eine Immobilie finanziert, schreibt den Zins meist für 10 Jahre fest – und geht davon aus, dass danach ein ordentlicher Teil des Darlehens abbezahlt ist. Die Realität sieht anders aus: Die Restschuld nach 10 Jahren ist bei üblichen Konditionen deutlich höher, als die meisten Kreditnehmer erwarten.
Warum nach 10 Jahren so wenig getilgt ist
Fast alle Baufinanzierungen laufen als Annuitätendarlehen: Du zahlst jeden Monat eine konstante Rate, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Die Zinsen werden immer auf die noch offene Restschuld berechnet – und die ist am Anfang am höchsten.
Das bedeutet: In den ersten Jahren frisst der Zinsanteil den Großteil deiner Rate auf. Nur der kleine Rest fließt in die Tilgung. Erst mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst allmählich. Dieser Effekt beschleunigt sich zwar über die Laufzeit, aber in den ersten 10 Jahren kommt er nur langsam in Fahrt. Genau deshalb steht am Ende der Zinsbindung oft eine Restschuld, die viele massiv unterschätzen.
Das Rechenbeispiel: 300.000 € zu 4 % Zins
Schauen wir uns eine typische Finanzierung an: 300.000 € Darlehen, 4 % Sollzins und 2 % anfängliche Tilgung. Daraus ergibt sich eine Monatsrate von 1.500 € (300.000 € × 6 % ÷ 12).
Nach 10 Jahren Zinsbindung sieht die Bilanz so aus:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Darlehenssumme | 300.000 € |
| Monatsrate | 1.500 € |
| Gezahlt in 10 Jahren (120 Raten) | 180.000 € |
| davon Zinsen | ≈ 106.375 € |
| davon Tilgung | ≈ 73.625 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | ≈ 226.375 € |
Lies das ruhig zweimal: Du hast 180.000 € an die Bank überwiesen – aber davon gingen fast 60 % als Zinsen an die Bank. Getilgt hast du nur rund 73.625 €, also etwa 25 % deines Darlehens. Drei Viertel der Schuld stehen nach einem Jahrzehnt noch offen.
Wenn du deine eigenen Konditionen prüfen willst, gibst du Darlehenssumme, Sollzins und Tilgungssatz einfach in den Restschuldrechner ein und siehst sofort, wie viel am Ende deiner Zinsbindung noch offen ist.
Restschuld nach Zinsbindung senken: Diese Hebel hast du
Die gute Nachricht: Die Restschuld nach Zinsbindung ist kein Naturgesetz. Zwei Stellschrauben machen den Unterschied.
Höhere anfängliche Tilgung. Startest du im Beispiel mit 3 % statt 2 % Tilgung, steigt die Monatsrate auf 1.750 € (300.000 € × 7 % ÷ 12). Dafür fließt von Anfang an spürbar mehr Geld in die Tilgung – und weil jede getilgte Summe die Zinsbasis für alle folgenden Monate senkt, wirkt der Effekt doppelt: Die Restschuld nach 10 Jahren fällt deutlich niedriger aus, und du zahlst insgesamt weniger Zinsen. Wie stark sich verschiedene Tilgungssätze bei deinen Zahlen auswirken, zeigt dir der Tilgungsrechner mit einem kompletten Tilgungsplan Monat für Monat.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 1 % | niedrig | sehr hoch |
| 2 % | mittel | hoch (im Beispiel ≈ 226.375 €) |
| 3 % oder mehr | höher | deutlich niedriger |
Sondertilgungen. Viele Verträge erlauben jährliche Sonderzahlungen, oft bis 5 % der Darlehenssumme, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Jeder sonderfällig getilgte Euro reduziert sofort die Restschuld – und damit die Zinsen aller künftigen Raten. Je früher die Sondertilgung erfolgt, desto größer die Wirkung. Achte schon bei Vertragsabschluss darauf, dass kostenlose Sondertilgungen vereinbart sind, selbst wenn du noch nicht weißt, ob du sie nutzen wirst.
Das eigentliche Risiko: die Anschlussfinanzierung
Die Restschuld ist nicht nur eine nüchterne Zahl – sie ist die Summe, die du nach Ablauf der Zinsbindung neu finanzieren musst. Und zwar zum dann gültigen Marktzins, den heute niemand kennt.
Im Beispiel brauchst du nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung über rund 226.375 €. Liegt der Zins dann höher als deine ursprünglichen 4 %, steigt deine Monatsrate – obwohl du bereits ein Jahrzehnt lang gezahlt hast. Je höher die Restschuld, desto härter trifft dich jede Zinserhöhung. Genau deshalb lohnt es sich, verschiedene Zinsszenarien vorab im Anschlussfinanzierungsrechner durchzuspielen: Was passiert mit deiner Rate bei 1 oder 2 Prozentpunkten mehr?
Wenn deine Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft und du steigende Zinsen erwartest, kann ein Forward-Darlehen interessant sein: Damit sicherst du dir den heutigen Zins für die Anschlussfinanzierung bis zu mehrere Jahre im Voraus – gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Ob sich das rechnet, hängt von deiner Zinserwartung ab, aber die Option solltest du kennen.
Fazit: Restschuld berechnen, bevor du unterschreibst
Die Restschuld nach 10 Jahren ist die wichtigste Zahl, die in vielen Finanzierungsgesprächen zu kurz kommt. Im Beispiel bleiben von 300.000 € nach einem Jahrzehnt noch rund 226.375 € offen – obwohl 180.000 € gezahlt wurden. Wer nur auf die Monatsrate schaut, übersieht dieses Risiko komplett.
Deshalb: Restschuld berechnen, bevor du unterschreibst. Prüfe mit dem Restschuldrechner, was am Ende deiner Zinsbindung offen bleibt, vergleiche im Tilgungsrechner verschiedene Tilgungssätze und teste im Anschlussfinanzierungsrechner, ob du dir die Anschlussrate auch bei höheren Zinsen leisten kannst. Zehn Minuten Rechnen können dich vor einer Finanzierung bewahren, die dich in 10 Jahren kalt erwischt.